法拍屋管理費積欠的問題
上面所寫的惠雙代拍的爭議，是不是在講你們公司啊？先對此做出回應：1.公司查核沒有接過30萬套房案件。2.公司的服務費制度沒有做包拍制。但依該事件來論斷，無論事件是否為真、是否為惠雙體系之同行所為，依該案件來看採包拍制就應該負起道義上之處理管理費責任；提出來討論是平衡一些本公司之誤解，網路上常常僅聽單一方面之詞，或者人云亦云轉了一堆資訊，後經查證亦非正確之事，網路之散佈容易造成誤解及別人的商譽損失；但基於尊重個人言論的自由及維護惠雙品牌之共同利益，特別將法拍屋管理費之問題集解，做出以下整理：
【前手所積欠之管理費，債務到底及不及於新的拍定人】
經拍賣拍定取得不動產，是否須繳交前手積欠之管理費，依據實務上見解（臺灣高等法院95 年度上易字第967號判決、臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號）均為否定，即便公寓大廈之規約已規定應由後手繼受時，其後手亦不受該規約之拘束。與一般買賣最大之不同，買賣有點清交付承受事項之流程，買賣取得很難免除給付前手積欠的管理費之義務；而拍賣縱使有點交，也僅止於該房屋之強制交付，並沒有包含前手已具體發生之管理費債務。
集合式管理住宅最常遇見的是前手所積欠管理費，管理委員會常以公寓大廈管理條例第24條之1之規定：
「區分所權人之繼受人之應繼受原區分所權人依本條例或規約所規定之一切權利義務，甚至集合式住宅於住戶規約明訂：「若本大樓區分所權人所屬之房屋，因債務或其他原因遭法院查封拍賣，其承購著須負擔其積欠之管理費，如拍定人不為繳清，甚至停止各項相關服務或停止感應門卡要求走樓梯，這時住越高樓層心理就越後悔，事實上可以如此嗎？
答案是否定的，先從公寓大廈管理條例第24條之1之規定，前開條文於民國92年12月31日修正，為該次修正僅增加繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件，並未改變前述繼受人繼受契約地位，而非繼受已發生債務之旨，且該次將法條修正:原法條為區分所有權人之繼受人應【繼受】，修正為應【遵守】，修正此部份容易使人誤解之部份；亦見該條文規範目的在於約束繼受人應遵守同條例或規約之規定，並無令後手承擔前手所積欠債務之意，性質上屬於（契約地位）之繼受規定，而非（已具體發生債務）之繼受規定；更況拍定人與前手債務人並無訂立債務承擔約定，換句話說前手所積欠的管理費是一種具體的債權債務關係，因此債務關係之相對性原則，使債之關係例外可拘束第三人即拍定人，必須有法律之明文規定始得為之，否則不生效力。
管理公司或管理委員會利用卡片消磁不讓拍定人自由進出使用，嚴重侵害拍定人居於房地所有權人之地位，顯與憲法保障人民財產權所建構之價值秩序有違；且拍定人於拍賣標的買入時，公共設施共有部分包含電梯公共空間之持分，已於拍賣隨同移轉，所以當然能夠自由進出使用，管理委員會不得以消磁的手段妨害拍定人進出，如有涉及妨害自由部份，可於收集證據之後提出告訴。
【住戶規約有明定是否應繳納？】
集合式社區住戶規約如自行訂定：「要求拍定人代為繳清前手所積欠的管理費，那到底要不要繳？
所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，性質上類似團體協約或自治規章，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。
所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，僅對於居住於此之社區成員形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，但此規約之約定，如屬違法或與國家法律發生衝突時應以法律規定為優先，因為法律層次及位階為全體國人所適用；規約僅為居住於此之少數人為相對適用，與國家的法律發生牴觸時，依法當然為無效。該項規約逕自將管理委員會向拍定人收取管理費之債權權利賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則。（實務請求之判決參考：台中地院98年中簡字3623確認管理費債權不存在、台灣高等台中分院94上字7號請求給付管理費）
意即此項債權債務關係原存在於社區管理委員會與積欠管理費之前區分所有權人之間，依債之相對性原則，該管理費應向原區分所有權人請求，而非新拍定人。
且管理費之欠款屬於債權債務關係，公寓大廈管理條例第21條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經相當期間催告仍給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，或於拍賣程序聲明參與分配，來行使管理委員會正當之權能。
【管理費真的同抵押權第一順位受償嗎？全部都一體適用？】
答案：只有因積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用經強制執行之情況，其受償順序賦予與第一順位抵押權同一順位之分配（註一）公寓大廈管理條例第22條所規定：「區分所有權人經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，於判決確定後三個月內自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠公寓大廈管理條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
足見管理費之請求權性質，兼具有物權法之強制性，但需注意僅有因積欠公寓大廈管理條例第22條規定內之條例要件加上訴請法院判決確定者，而受執行的案件才有優先順位，其上特殊安排將本屬於普通順位之管理費，調動得與抵押權之分配權同一順位情形為保障及平衡執行效果。
其餘管理委員會非主動取得判決確定而拍賣，例如依法取得之執行名義或併案執行，仍併列於普通債權之分配次序於予按餘額比例分配。
**註一：受償順序與第一順位抵押權同」之意義，乃是指當拍賣物經公開標售後所得之價金，管委會得以與第一順位抵押權人同時獲得清償，此於拍賣所得之價金總額超過第一順位抵押權與積欠管理費之和時，應無疑問，均可獲得足額之清償，但在足額時，則兩者均有相同之優先受清償的權利，則兩者可按比例原則分配之意。
【相關之判決參考】
參照：台中地院100年度訴字第1561號給付公用基金、台中地院98年中簡字3623確認管理費債權不存在、台灣高等台中分院94上字7號請求給付管理費
【相關之法條參考】
**公寓大廈管理條例第二十二條： 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
**公寓大廈管理條例第二十四條 ：
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。
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