併付拍賣的要件物權編修正

併付拍賣中文摘要

抵押權是一種物權，其設定之目的是要以特定之不動產，直接供該抵押債權的擔保，以補充債務人以其總財產供其全部債務的擔保之不足。

由於抵押權係以標的物的交易價值，擔保特定的債權將獲得優先清償，其規定雖係以抵押權人支配抵押物之價值之形式呈現，其所顯現的權利內涵，似非抵押權人的「屬人」權利，而是抵押債權的「屬債」權利。法院依聲請拍賣抵押物時，對於原非抵押權效力所及之物，得否一併予以拍賣，民法對此設有明文規定者，包括：抵押物之從物與從權利、附加於抵押之建築物而不真獨立性之部分、抵押物滅失之殘餘物、獨立之動產係非依物之通常用法而自抵押物之成分分離而成者、抵押物扣押後自抵押物分離而得由抵押人收取之天然孳息、抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。

抵押權人聲請併付拍賣之法律問題

按民法887條之規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」

土地抵押後，土地所有人仍有權就土地使用收益，自得在該土地上營造建築物，民法第887條第1項。

然於土地拍賣時，因土地上之建築物將影響其價值核定，恐影響抵押權人之權益，故允許抵押權人得將建築物與土地聲請併付拍賣，合先敘明。

從條文以觀，建築物須土地所有人所建，惟實務上另承認主張併付拍賣之情形有：

土地所有人營造建築物，連同抵押之土地讓與他人。

土地所有人將抵押之土地讓與他人，由他人營造建築物。

土地抵押後，其上之建築物雖非土地所有人所營造，然於抵押權實行時，土地與建築物已歸ㄧ人所有。（最高法院89年台抗字第352號判例）

從要件分析，建築物於土地須有併付拍賣之必要。實務上，建築物有無拍賣之必要，視土地拍賣時，是否足以清償擔保債權為判斷依據。

併付拍賣之程序發起。併付拍賣聲請為抵押人之權利，是由抵押權人聲請，故執行法院不得逕依職權為之。

併付拍賣之法律效果。併付拍賣係保障抵押人之權益，然建築物非抵押權之標的物。故抵押權人對於建築物拍賣所得之價金不具優先受償之權利。

又抵押權人未聲請併付拍賣時，因土地拍賣造成建築物與土地所有人各異，得依民法425條之1推定為租賃關係。另依民法第848條之1規定，此時亦有法定地上權之適用。