面臨未徵收計畫道路申請興建房屋的注意事項

一、申請鑑界階段

若是一宗基地包含多筆土地，原則上建議合併為一筆，申請鑑界的時候是以土地筆數為計價單位，同一宗基地而言，一筆大約是4000元，若是兩筆地號則是8000元，辦理費用。土地法免繳增值稅的對象也是一人一次一筆土地，先作合併在辦免繳可以節省費用，當然這是一種考量的立場。（李家仁建築師分享指導）

鑑界部分，法律上並沒有第三方公正人土地地界線的確認與界址點的認定只有縣市政府轄下的地政事務所。

二、測量階段：

因為未徵收不一定完成（公共設施道路、公有排水溝），建築線申請前建議找測量公司辦理現況測量、繪製測量成果圖。確認土地權屬範圍與邊界。

三、申請建築線指定階段：

面前道路未徵收能否申請建築線。答案是可以的。建築線的意義是道路境界線，一宗基地要申請建築線的法律理由是要佐證基地鄰接道路，而不是無法通行的裡地，建築線的長度（鄰接道路的長度）也有相關規定（2米、3米、5米到6米依照各種情形）。建築線是可以申請的，在建築線申請階段不需要附上位徵收道路地主的同意書。

四、申請建築執照階段

建築管理課申請建築執照的時候，因為是都市計畫道路，基本上沒有要求通行同意書的理由。所以也不一定會要求同意書。

順道一提的是，私設道路則一定會要求同意書。除非有道路判決分割佐證面前道路已經過法律程序確認道路的事實，登記簿謄本上通常也會註記判決分割與道的字樣。因此申請建築執照也不會有太大的問題。

五、申請使用執照階段：

關鍵在於使用執執照。沒有使用執照就沒有申請接水接電、編定門牌而無法順利交屋。未徵收計畫道路申請建築誤，核准使用執照的條件：

一、未完成道路闢建之建築基地出入通路之開闢，應至少一條可通達基地之主要出入口，以供通行；如設置車道應比照辦理。換言之，車道多寬道路就要多寬。

二、以經指定建築線且未完成闢建之道路為出入通路者，應符合下列規定：

(一) 新建五樓以下或六樓以上建築物應於建築工程放樣勘驗前，分別自行開闢完成三點五公尺以上或四公尺以上之施工道路及依實際需要擬定之臨時排水系統。

(二) 申請使用執照前應施工完成排水系統，並完成出入通路路面鋪設。

三、經指定建築線之道路尚未開闢，建築物總樓地板面積在五百平方公尺以上，以其他現有巷道為出入通路者，其寬度應在三點五公尺以上，並鋪設路面、完成公共排水溝且水電可接通輸送。以現有巷道為出入通路，依法免設停車空間者，前項寬度得減為二公尺以上。

所以，關建是道路鋪面以及連通到排水溝設置工程，這部分工程需要和地主協議，因為民法上，土地權屬還是地主。若現場道路市公所已鋪柏油，而有其他途徑可以排水，則可以不用地主同意書。但基於敦親睦鄰，個人建議還是向地主表達致意，畢竟未徵收道路的地主可能仍然繳稅，基於使用者付費補償的概念敦親睦鄰也不是壞事。

以上分享，請不吝指正。感謝。

（筆者曹登貴現任開業建築師、都市計畫技師）  發表：曹登貴