新北市蘆洲區核心的中正路商圈，是鄧麗君幼年曾住過的眷村。
現在它是築禾建設打造的指標名宅建案。有著超過千坪的大基地、哥德式外觀、26層鋼骨建築，4年前開賣時一坪開價高達60萬元，在蘆洲堪稱豪宅。
不過，在網路上，築禾建設沒有自己的官網，只有建案的推銷網頁，登記地址在五股成泰路，樓上就是寶佳機構。
築禾的真面目，正是寶佳機構旗下的建設公司。一般民眾可能不熟悉寶佳，但寶佳旗下像築禾這樣的建商，估計有70幾家，遍布全台。
根據《住展雜誌》統計，寶佳機構在過去10年中，有9年佔據北台灣推案王寶座。
去年，全台六都加上新竹的新建案，寶佳總推案金額達1235.6億台幣；若看北台灣推案量，也有773.7億台幣，都是全台第一大建商。
今年已拿下兩家公司經營權
相較於建築本業的低調，寶佳近年在台灣股市攻城掠地，已成為企業圈、股民界，無人不知、無人不曉，攻勢凌厲的集團。
今年的股東會熱季落幕，寶佳集團又多拿下大華建設、永彰機電兩家上市公司經營權。在過去12年，寶佳先後成為至少18家上市公司的前10大股東，包括台新、永豐、永大、東元等老字號金控及傳產，其中金融機構就佔8家。
因為同時間買了太多金融股，連金管會都為它特別祭出「金金分離」的寶佳條款。
「口袋夠深的財團，都可以這樣介入金融市場的話，寶佳這樣子的操作，會不會實際上是在炒股？」時代力量黨主席徐永明曾質詢。
以寶佳集團今年4月的持股計算，其手握股票總市值已經超過530億元。當我們拿這個金額詢問寶佳資產執行長唐楚烈時，他直率道，「你小看我們了。」
有媒體將寶佳與其餘一般市場派並列，「我很感冒，」唐楚烈說話直接。在外資圈，外匯交易員出身的唐楚烈，論輩分跟現任台北富邦銀行董事長陳聖德同期，他也做過彰化銀行總經理。
自我要求甚高的他，依循的標準是，有43年歷史、曾狀告三星電子的美國最大股東行動主義基金艾略特（Elliot）——儘管在美國，艾略特也廣泛被視為「禿鷹基金」。唐楚烈旗下20多位員工，必須能寫連外資也驚豔的深度中英文分析報告。
私募基金模式崛起，擁70間子公司、70萬住戶
深不見底的財力，寶佳機構創辦人林陳海怎麼做到全台第一？
生性低調的林陳海是宜蘭子弟，1970年代就到台北打拚，一開始從工地監工做起，後來成為明峰建設總經理。1985年，林陳海與明峰董事長李東運一起投資移民澳洲，1991年回台創立寶佳機構。
林陳海的經營理念，就是承襲自李東運，堅持不養地、專走平價住宅路線，鎖定勞工階級首購族。他還有一個堅持：建案開始銷售後，兩年內一定要全部賣完，並嚴控興建成本。
「寶佳其實就是一支私募基金，」一位在寶佳旗下建設公司任職10十多年的主管透露。林陳海另一個厲害的地方，就是透過私募基金的方式，把這個策略發揮到淋漓盡致，擴張到全台。
《天下》在國家圖書館，找到合勤建設總經理李柏憲的碩士論文，他曾在寶佳旗下建設公司任職，後來自行創業，論文探討的主題就是「私募股權基金在建築開發業的營運模式」。其中分析的「P機構」，其實就是寶佳。
寶佳五股發跡地，內藏70間子公司。（劉國泰攝）
論文指出，寶佳組織分為兩個層面，先以私募方式組成創投基金，再以「利潤中心」去管理被投資的公司。創投資金來源為「個人及富有家庭、銀行業、員工入股」，而大部份資金來自於創辦人林陳海，不同於一般建築業多為銀行貸款。
2010年論文完成時，寶佳共有30幾個基金。寶佳扮演金融仲介角色，引入資金，成立新的建設公司。而經理人就是這些被投資公司的創業家，這些創業家還可再運用資金，建立第二代建設公司。
「P機構要求各基金經理人，土地開發的資本報酬率評估，要達到七成以上，才有機會進入下一階段審查，」論文中寫道。
只要通過審查，業界盛傳，寶佳的土地開發經理，出門隨時帶著支票本，只要自己評估成本可接受，馬上成交，不用再問。
用這種完全授權的投資結構，目前寶佳旗下有包括佳字輩、合字輩、和字輩、勝字輩、益字輩、鴻字輩、寶字輩、協字輩等8大山頭，共40多家子公司。
每個被投資公司，投資期間介於3至5年，就會成立新的基金再投資。因此寶佳旗下的建設公司特色就是「快」：獵地快、推案快、興建快、銷售快。
鎖定首購族，一週蓋一層樓
住宅週報社長陸敬民在節目中分析，寶佳的快，是因為他們透過新技術來「縮短工期」。
「最快一週蓋一層樓，水泥都還沒乾透就直接往上蓋，」一位資深營造業人士指出，寶佳長期配合營造廠蓋得快的祕訣，在於有固定的「兩套半模板」。
因為標準化，一般3年才能蓋完的房子，寶佳機構的案子可能只要2年，甚至1年半。
再者，寶佳銷售的目標明確：中低總價產品，鎖定首購的自住客，並依能負擔的族群，來設定建材設備。
「台中的建商推首購產品，最怕隔壁蹦出一個寶佳來，」一位台中資深房地產業者說，寶佳每坪單價硬是比周遭便宜1、2萬，「讓我們壓力很大，」他苦笑說。
論文中提到，改善投資報酬率的幾個做法，包括「降低設計費用」、「降低營造費用」、「縮短各階段作業之進度時程」。
陸敬民觀察，在同一區域，寶佳建案通常比較便宜，除了因為建材設備與原物料進貨量大，可壓低單位成本以外，寶佳也有固定長期合作的營造廠，不脫國城營造、洛城營造、萬代福營造、協侑營造等四家營造廠。
「不然你來告我啊！」
論文中也提到，寶佳是以創投型態投資事業，重點是「投資」，而不是「經營產品」。因此缺點是「過度重視財務性管理，缺乏長期品牌經營」。
40歲出頭的資訊工程師蘇柏安跟家人，因為看中蘆洲的生活機能好，在築禾建設的名宅社區共買了3戶，卻是噩夢的開始。
儘管法院只判築禾建設賠償17萬多，住戶蘇柏安爭的是一口氣，管委會更醞釀集體提告。（劉國泰攝）
2017年4月入住，他一個月後就發現浴室滲水，要求建商修理前後數十次，修了一整年，依舊無法完全解決。社區管委會成立後，他才知道「我不孤單。」
讓蘇柏安決定提告的，是建商的一句話。某一次跟建設公司襄理開會時，對方說：「哪有房子不裂的，不然你來告我啊！」
2018年提告後，建商幾次希望與他和解，但花兩千多萬買房子的他，嚥不下這口氣。今年1月，新北市地方法院判蘇柏安勝訴，築禾建設應給付蘇柏安17萬8400多元。
針對此起訴訟案，築禾建設拒絕受訪回應。
「寶佳並不標榜品牌、建材或設計。說到底，有錢人吃牛肉麵，但一般人要吃飽，只要一碗陽春麵，」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛持平分析。
這的確抓到了市場上很大一塊需求，就是面對節節高漲房價，又想有個家的人。寶佳每年賣出1200戶，意味著全台估有近70萬人住在寶佳蓋的房子。
不過，對寶佳品牌的不信任，讓許多屋主交屋前就找來專業驗屋公司保障權益。在新北市的一個重劃區，寶佳旗下建設的全新建案，正進入密集交屋期。
驗屋公司員工以金屬棒敲擊牆上磁磚，找出空心處，再以藍色膠帶做記號。
「的確比其他建案多出三到四成，」桃園樂菁驗屋經理霍天任坦言，「新北、新竹、桃園……，幾乎每天都會驗到寶佳的案子，」霍天任一邊抓漏水，一邊說。
驗屋公司專業人員以儀器驗收寶佳旗下公司的新成屋品質，鉅細靡遺，耗時一整個下午。（劉國泰攝）
他透露，就連寶佳集團的建設公司也會雇用他去抓漏，「因為實在太多人抱怨，住戶快暴動了。」
3年前，當寶佳拿下成立半世紀之久的皇普建設，新董事長蘇永平還向股東保證，新皇普絕對不會「寶佳化」。據指出，寶佳少東林家宏希望用皇普、大華建設的品牌，開始蓋高價住宅。
分享自天下雜誌 • 楊卓翰、劉光瑩
