花了辛苦積蓄買的法拍屋，卻是海砂屋，原以為法院撤拍、暫緩點交，加上駁回銀行異議，事情就會告一段落，哪知道不良債權銀行不甘損失二度聲明異議，讓劉小姐好無奈！劉小姐買下新北市一間法拍屋之後，意外發現，這間房子竟然是海砂屋，法院同意撤拍，銀行卻有意見，拿不回錢的劉小姐，一度哽咽

專業還是需要專業,善盡調查已極強大背後資料智庫 均可以規避類似問題 多一份專業少一分風險

書記官：「2014年因莊明玉買到凶宅一事，讓《強制執行法》針對屋況有無「海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡」等狀況修法，要求必須載明註記。但書記官卻「應作為而不作為」導致她們誤買到海砂屋，明顯行政疏失。
書記官當時被質疑後啞口無言，趕緊協助她們調閱資料，才赫然發現該屋曾在2014年時，因前後任屋主買賣糾紛提請台北市建築公會進行海砂屋檢測，檢測結果發現氯離子含量每立方公尺1.603公斤，大於每立方公尺0.6公斤的國家標準值，確認是海砂屋，立即協助劉小姐提起聲明異議狀。

債權銀行不撤拍　海砂屋硬塞過來

新北地院來函，確認其所拍得法拍屋就是一棟海砂屋，且書記官有程序瑕疵，應予撤拍查照。本以為圓滿落幕，沒想到房屋債權人新光銀行卻以「不同意法院撤拍結果」提起異議。本月13日法院駁回新光銀行聲明異議，就等新光銀行收到裁定書10天內，會不會再提異議。

手法似刻意隱匿　衰嘆「小蝦米抗大鯨魚」

苦主劉小姐無奈氣憤表示，一開始法院就未盡責載明屋況，債權人（新光銀行）也似乎刻意隱匿屋況，才會讓她這小老百姓，砸下911萬元買到一間海沙屋。若新光銀行又再提聲明異議，得要等到異議程序結束，確定拍賣程序撤銷後才能拿回911萬元。她感嘆，「小蝦米對大鯨魚」明顯被財團欺負，現在武漢肺炎疫情未解，她接單的工作又大量銳減，面對收入陷困，每月又得還5萬元給親友，巨大經濟壓力讓她難以承受。

《蘋X新聞網》記者前往海砂屋現場查看，樓下一名婦人表示，5樓的屋主不是本地人，她從未見過，但有聽說遭到法拍。記者詢問婦人是否知道5樓的房子是海砂屋，婦人聞言驚訝地說，這棟公寓建成已經30年，她們住在1樓從未聽聞有海砂情形，且屋況一切都很正常，絕對不可能是海砂屋。

法院：法拍屋難掌握全盤屋況

對此，新北地方法院民事執行處庭長張紫能表示，依照《強制執行法》規定，法院僅針對債務人所有財產做清理，經變價還給債權人「清償債務」。但大多數遭到拍賣的債務人，不是避不見面不然就是跑路，爛攤子扔給法院跟債權銀行，法院很難接觸到債務人，更無法了解到房屋的狀況。

張紫能解釋，這件海砂屋的鑑定報告，並不是由法院所出具，而是由當時屋主自行向「台北市建築師公會」申請鑑定，當時案件的審判機關；與這次法拍執行機關並不相同，若屋主有意隱瞞屋況法院及銀行就無法得知真實的屋況。

張紫能說，書記官後來查出，這間法拍屋的鑑定報告，也確認是海砂屋，立即於今年4月23日發文撤銷拍賣。但新光銀行對於撤銷拍賣命令不服，於5月8日提出異議，書記官再度於5月13日發文駁回新光銀行的異議，但新光銀行仍可於收到裁定書後10天內，再度向民事庭提出異議。

債務人甩鍋海砂屋落跑　冤大頭收拾爛攤

在此案中正反雙方都有程序保障，就拍定人劉女而言是無辜的受害方，抵押權人新光銀行當時也是不知道房屋狀況，才會貸款給房屋所有權人，因此兩方其實都算是被害人。只能待異議程序結束，確定拍賣程序撤銷後，新北地方法院即會把所有款項發還給拍定人。

債權銀行：應買人要自負瑕疵　將對撤拍再提異議　

《蘋果新聞網》詢問新光銀行相關疑問，新光銀行回覆，這件執行標的物，於銀行貸款時屋況正常，並沒有海砂屋徵兆。對於法院拍賣公告的記載事項，新光銀行解釋，調查是法院職權並非債權人可以決定如何記載，而且法院拍賣公告已記載「有關特殊情事（如海砂屋、輻射屋、火災受創）等因素，須相關器材及各別項目專業人員作精密分析化驗才可得知，履勘並沒辦法確認是否為凶宅……等屋況，實際情形得請投標人到場自行查明注意。」

依《強制執行法》第113條準用第69條規定解釋，拍賣物買受人就物件瑕疵無擔保請求權，規範理由是應買人於拍賣前得閱覽拍賣公告，知道執行標的物所在位置查詢明確，這已有機會發現拍賣物的瑕疵。法律為確保拍賣結果安定性，排除物件瑕疵擔保責任，應買人應自行負擔瑕疵存在危險。

為保障銀行權益，執行法院及債務人，並不擔保拍賣標的沒有瑕疵；這是不動產拍定後，不得依拍賣標的物有瑕疵而撤銷拍定，新光銀行會對法院撤銷拍定程序，再提異議讓法院裁定。

另一般買賣案件也有類似判例

蕭姓買方2014年間花費近千萬元購買新北市新店區某房屋並出租，5年後才發現買到海砂屋，氣得怒告廖姓賣方及房屋仲介求償992萬餘元買屋費用。台北地院審理發現，賣方明知是海砂屋，卻未如實在「屋現況說明書」揭露，遂判全數由賣方賠償，房仲不必負連帶責任，可上訴。

買方主張，他在房仲介紹下2014年7月間與賣方購屋，成交價為980萬元，但直到2019年2月他才發現買到海砂屋，追查發現賣方早在2012年間就檢測過，也曾收到建管單位的拆除通知，卻未在「房屋現況說明書」揭露，因此要求賣方及房仲連帶返還980萬元買賣相關費用12萬餘元。
賣方抗辯，買方明知房屋有問題，仍簽立「房地承購風險聲明書」，而買方自己未快速檢查房屋，房屋也未達不堪居住的程度，買方還出租給他人，要他賠償實在不合理，至於未在說明書揭露，是因選項文字太小「勾錯」；房仲則強調已善盡提醒、告知義務。
北院認為，「房屋現況說明書」中關於海砂屋的選項簡短明確，不會難以閱讀，賣方卻仍勾選「否」，且同一份說明書內的其他屋況項次都沒勾錯，賣方顯然刻意隱瞞海砂屋事實，因此判賣方應負賠償責任。
北院並指，房仲不具檢測海砂屋的專業知識與設備，並無調查、告知義務，且在本件成交之前，就已告知同社區其他戶也有海砂屋，提醒買方應先做檢測，因此並無過失責任，不必負連帶賠償責任。(中時新聞網報導)

以上為參考網路報導資訊整理分享

更多法拍屋(點擊以下連結)